Contrato de aluguel residencial: modelo simples pronto para preencher
O modelo de contrato de aluguel residencial organiza os direitos e deveres de locador e inquilino num documento claro, reduzindo conflitos durante e no fim da locação.
Por que formalizar o contrato de aluguel
Alugar um imóvel sem contrato escrito é legalmente possível, mas coloca os dois lados em risco. Sem documento assinado, qualquer discussão sobre valor de reajuste, responsabilidade por reparo ou prazo de saída vira palavra contra palavra.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) regula as locações residenciais no Brasil e define os direitos de locador e locatário. O contrato escrito é o instrumento que aplica essas regras ao caso concreto das partes.
Um contrato bem redigido também facilita o acesso ao Judiciário se algo der errado. Com cláusulas claras, o processo de despejo por falta de pagamento, por exemplo, segue rito mais simples e rápido.
Cláusulas que não podem faltar
Antes de ver o modelo completo, vale entender o que cada seção faz. Cláusula vaga é tão ruim quanto cláusula ausente.
Identificação das partes: nome completo, CPF ou CNPJ, estado civil, profissão e endereço do locador e do locatário. Se houver fiador, os mesmos dados se aplicam a ele.
Objeto do contrato: descrição completa do imóvel, incluindo endereço com CEP, número de matrícula no cartório de registro de imóveis e estado de conservação, com referência ao laudo de vistoria.
Valor e forma de pagamento: valor mensal em reais por extenso, dia de vencimento, forma de pagamento aceita e conta para depósito.
Reajuste: o índice e a periodicidade. O mais usado é o IGP-M ou o IPCA anual. A lei não obriga um índice específico — confirme com as partes qual será adotado.
Prazo: data de início e data de término da locação. Contratos de 30 meses ou mais dão ao locador o direito de retomada ao fim do prazo sem precisar justificar. Contratos menores exigem motivação prevista em lei.
Garantia locatícia: a Lei do Inquilinato permite fiador, caução em dinheiro (até três aluguéis), seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas. Só uma modalidade pode ser usada por contrato. Definam antes de assinar qual será.
Destinação: declaração expressa de que o imóvel será usado exclusivamente para fins residenciais.
Responsabilidade por reformas e reparos: o que é obrigação do locador (estrutura, telhado, instalações ocultas) e o que é obrigação do locatário (conservação, pequenos reparos do dia a dia).
Multa por rescisão antecipada: a lei permite prever multa para os dois lados. O valor proporcional ao tempo restante é o mais comum e o mais equilibrado.
Modelo de contrato de aluguel residencial
Copie o texto abaixo e preencha os campos entre colchetes. Confira cada cláusula com um advogado ou com o sindicato de proprietários da sua cidade se tiver dúvida.
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Data: [DD/MM/AAAA]
LOCADOR: [Nome completo], CPF [000.000.000-00], estado civil [solteiro/casado/outro], residente em [endereço completo].
LOCATÁRIO: [Nome completo], CPF [000.000.000-00], estado civil [solteiro/casado/outro], residente em [endereço atual].
Cláusula 1 - DO OBJETO
O LOCADOR cede ao LOCATÁRIO, para uso exclusivamente residencial, o imóvel situado em [endereço completo com CEP], matrícula n. [número] do [nome do cartório], composto de [descrição: ex: apartamento de 2 quartos, sala, cozinha, 1 banheiro e área de serviço].
Cláusula 2 - DO PRAZO
O prazo da locação é de [número] meses, com início em [DD/MM/AAAA] e término em [DD/MM/AAAA], renovando-se automaticamente por prazo indeterminado caso nenhuma das partes manifeste intenção de encerrar com antecedência mínima de 30 dias.
Cláusula 3 - DO ALUGUEL
O aluguel mensal é de R$ [valor] ([valor por extenso]), a ser pago até o dia [número] de cada mês, por [forma de pagamento: ex: depósito em conta corrente n. XXXX, agência XXXX, banco XXXX, em nome de XXXX].
Cláusula 4 - DO REAJUSTE
O valor do aluguel será reajustado anualmente pela variação do [índice: IGP-M ou IPCA] acumulado nos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato.
Cláusula 5 - DA GARANTIA
[Escolha uma das opções abaixo e exclua as demais.]
5.1 - FIADOR: [Nome completo do fiador], CPF [000.000.000-00], proprietário do imóvel situado em [endereço], matrícula n. [número], obrigando-se solidariamente a todas as cláusulas deste contrato.
5.2 - CAUÇÃO EM DINHEIRO: O LOCATÁRIO deposita neste ato a caução de R$ [valor, máximo 3 aluguéis], que será devolvida ao final da locação, descontados eventuais débitos.
5.3 - SEGURO-FIANÇA: O LOCATÁRIO apresenta apólice de seguro-fiança n. [número], emitida por [nome da seguradora], com vigência até [data].
Cláusula 6 - DOS ENCARGOS
São de responsabilidade do LOCATÁRIO: IPTU, condomínio, contas de água, luz, gás e telefone durante o período de locação.
Cláusula 7 - DA CONSERVAÇÃO
O LOCATÁRIO recebe o imóvel conforme laudo de vistoria anexo, e obriga-se a devolvê-lo nas mesmas condições ao final da locação, ressalvado o desgaste natural pelo uso.
Cláusula 8 - DA RESCISÃO ANTECIPADA
Em caso de rescisão antecipada por qualquer das partes, a parte que rescindir pagará multa equivalente a [número, geralmente 3] aluguéis vigentes na data da rescisão, reduzida proporcionalmente ao tempo cumprido do contrato, conforme o parágrafo único do art. 4 da Lei 8.245/1991.
Cláusula 9 - DA VISTORIA
As partes realizam vistoria detalhada do imóvel na data de entrega das chaves, registrando o estado de cada cômodo em laudo assinado por ambos, que passa a integrar este contrato como anexo obrigatório.
Cláusula 10 - DO FORO
Para resolver questões deste contrato, as partes elegem o foro da comarca de [cidade/estado], com renúncia a qualquer outro.
[Cidade], [DD] de [mês] de [ano].
_________________________ LOCADOR
_________________________ LOCATÁRIO
_________________________ FIADOR (se houver)
Testemunha 1: [Nome], CPF [000.000.000-00]
Testemunha 2: [Nome], CPF [000.000.000-00]
Vistoria, testemunhas e registro em cartório
A vistoria é o passo mais ignorado e o que mais gera conflito na devolução do imóvel. Fotografe cada cômodo com data registrada, descreva no laudo os defeitos já existentes e peça para o locatário assinar. Isso protege os dois lados.
Duas testemunhas são recomendadas por prática de mercado, embora a lei não exija número mínimo para contratos de locação. O nome completo e o CPF de cada testemunha devem constar no documento.
O registro em cartório não é obrigatório, mas garante que o contrato tenha eficácia contra terceiros. Se o imóvel for vendido durante a locação, um contrato registrado mantém o inquilino até o fim do prazo. Sem registro, o novo dono pode encerrar com aviso prévio de 90 dias. Avalie o custo do registro em relação ao prazo e ao valor do aluguel.
Guarde uma cópia física assinada, uma cópia digital e o laudo de vistoria com fotos. Se for ao cartório, guarde a certidão original.
Rescisão antecipada: o que a lei diz
A rescisão antecipada pelo locatário é permitida pela lei, com pagamento de multa proporcional. O cálculo mais comum divide o valor da multa total pelo prazo do contrato e multiplica pelos meses restantes.
Após 30 meses de contrato por prazo indeterminado, o locatário pode sair com aviso prévio de 30 dias sem multa. Confira a cláusula 8 do modelo e adapte ao que as partes acordaram.
O locador, por outro lado, não pode retomar o imóvel durante o prazo sem uma das justificativas previstas na lei, como uso próprio, reforma urgente ou falta de pagamento. Qualquer dúvida sobre os prazos e as condições de retomada, consulte um advogado especializado em direito imobiliário ou o Secovi da sua região.
Como usar este modelo
Preencha cada campo com calma e leia o contrato de ponta a ponta antes de assinar. Remova as opções de garantia que não serão usadas. Se o imóvel tiver coproprietários, todos precisam assinar.
Este modelo cobre as situações mais comuns de locação residencial urbana. Para locações comerciais, rurais ou por temporada, a Lei do Inquilinato tem regras específicas diferentes.
Consulte outros documentos do escritório em nossa página de modelos prontos e use o modelo de declaração caso precise de uma declaração de residência complementar ao contrato.
Para contratos mais complexos, como os que envolvem imóvel em inventário, unidades em condomínio-clube ou contratos com garantia de cessão fiduciária, um advogado imobiliário vai poupar dor de cabeça.
Perguntas frequentes
O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não é obrigatório por lei, mas o registro garante vigência contra terceiros, incluindo compradores do imóvel. Sem registro, o novo proprietário pode encerrar o contrato. O custo vale a segurança, especialmente em contratos longos ou com alto valor de aluguel.
Qual é o prazo mínimo de um contrato de locação residencial?
A Lei do Inquilinato não exige prazo mínimo, mas contratos de 30 meses dão ao locador o direito de retomar o imóvel ao fim do prazo sem justificativa. Contratos menores que 30 meses exigem motivo específico para retomada antes do vencimento.
O inquilino pode rescindir o contrato antes do fim do prazo?
Sim. A Lei do Inquilinato permite a rescisão antecipada pelo inquilino com pagamento de multa proporcional ao tempo restante. Após 12 meses de contrato sem prazo fixo, é possível sair com aviso prévio de 30 dias sem pagar multa.